Aquí, haremos mención a 15 puntos relevantes de la nueva ley

1.- Test de solvencia: estamos ante una evaluación mas exhaustiva de la capacidad económica de quien solicita el crédito. En el supuesto de las parejas, ambos deberán cumplir con los requisitos de solvencia, de no ser así no podrá acceder al préstamo.

Hay unos mínimos establecidos para  conceder el crédito y los bancos no podrán exceder de esos mínimos. Estos mínimos se calcularán con mayor peso como el “préstamo-valor del inmueble” o la “deuda-ingresos” del cliente, con un menor peso de otros factores como los avales. La revisión de estos datos está supervisada por el banco de España.

2.- Documentación que le banco debe aportar en fase precontractual:

• FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada
• FIAE: Ficha de Advertencia Estandarizados.

De esta forma se elimina el anterior FIPER, el cual incluía únicamente la información de la hipoteca adoptada a las condiciones económicas del solicitante.

3.- FEIN y FIAE:

• FEIN: trata la información personalizada de la hipoteca, incluye datos como:
• Comisión que percibe el prestamista
• Importe, duración y moneda del crédito
• Simulación sobre fluctuaciones que pueden surgir si se firma en una divisa distinta al euro.
• FIAE: trata datos de la clausula o elementos relevantes como el reparto de gastos del préstamo.

El banco también debe aportar:

• Amortización del tipo de interés del préstamo
• Importe de cada cuota y periodicidad
• Simulación de cómo variará el tipo de interés de la hipoteca ante diferentes escenarios de la evolución en los tipos de interés.

4.- Período de estudio de la hipoteca: 10 días antes de la firma de la escritura, en caso de que no se cumpla este período, la escritura será declarada nula.

Este plazo garantiza al cliente formular todo tipo de preguntas que le surjan sobre el crédito que va afirmar.

5.- Visitas al notario:

1ª) En los 10 días previos a la firma de la escritura. Aquí el notario evaluará al cliente asegurándose que entiende todos los puntos del contrato.

2ª) A la firma de la escritura, denominada como “FASE CONTRACTUAL”

6.- Acta notarial: Este documento recoge las preguntas y respuesta que realiza el cliente al notario junto con las explicaciones añadidas. El notario realiza esta actividad deforma gratuita.

7.- Documentos a presentar al notario por parte del banco: La documentación se aporta a través de una plataforma digital. Así, estos documentos son:

• FEIN
• FIAE
• Simulación de las cuotas periódicas
• Gastos asociados a la escritura.

8.- Fase contractual: Se trata de la segunda visita al notario por parte del cliente, una vez que haya quedado redactada y firmada el acta notarial. Aquí será la última instancia para aclarar cualquier duda por parte del cliente.

9.- Clausula abusiva: el notario deberá detectar si hay clausula abusiva en las condiciones, comprobándolo en el Registro General de Condiciones de Contratación. Hay expresa prohibición a la aplicación de un interés mínimo en hipotecas de tipo variable. Para desahucios se regula un impago de 12 mensualidades o que la deuda sea de un 3%del capital concedido, durante la primera mitad de la duración del crédito. En el supuesto de la segunda mitad de la duración del mismo será en función de una deuda equivalente a 15 mensualidades o al 7% del crédito.

10.- Gastos de la hipoteca: pagos a realizar por parte del:

• Banco:
• Gestoría
• Notaría
• Registro de la vivienda
• Impuestos de actos jurídicos documentados.
• Cliente:
  únicamente abonará la tasación de la vivienda.

Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario corren a cargo de quien lo solicite, a excepción de la copia simple que el notario remitirá gratuitamente al correo electrónico del cliente.

11.- Obligación de contratación del seguro de hogar: En principio está prohibida la vinculación de producto para conceder el crédito; pero si se permite aplicar una bonificación en el diferencial del crédito por cada producto que se contrate con el banco.

Pero en el supuesto del seguro de hogar uno puede contratar el que el cliente desee y el banco debe aceptarlo sin empeorar las condiciones de la oferta propuesta.

12.- Comisión de apertura: Es la única comisión que se puede cobrar.

13.- Cambio en las condiciones de la hipoteca: es una de las regulaciones especiales de la nueva ley, se intenta facilitar el cambio de una hipoteca a otra, o la negociación de nuevas condiciones. En el supuesto de que el cambio se realiza mediante subrogación a otra entidad, como si se realiza por novación, la comisión a aplicar deberá ser igual o inferior al 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente durante  los primeros 3 años de vigencia del contrato de crédito hipotecario, esta es la única comisión que se puede exigir.

14.- Cancelación:
La comisión de cancelación dependerá del tipo de hipoteca:

• Hipoteca a tipo fijo: la comisión no podrá exceder del 2% del capital anticipado durante los primeros 10 años y a partir de ahí será inferior o igual a 1,5%.
  • Hipoteca de tipo variable: la comisión no podrá exceder de 0,25% del capital anticipado durante los primeros 3 años y luego el 0,15%.

15.- supuesto de hipotecas contratadas con anterioridad a la vigencia de la nueva ley:  Aquellos que hayan firmado la hipoteca con anterioridad al 16 de junio de 2019 sólo podrán beneficiarse de los límites de comisiones en caso de subrogación o novación del crédito.

NUEVA LEY HIPOTECARIA  http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/640120-l-5-2019-de-15-mar-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario.html

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La sentencia del Tribunal Supremo(TS) del pasado 10 de diciembre ratifica la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria (TSJC) emitida el 12 de noviembre de 2018.

Hacemos referencia a la demanda de conflicto colectivo al abonar la empresa las guardias realizadas por trabajadores del servicio de emergencia, con el plus de emergencia determinado en el convenio colectivo, y no como horas extraordinarias.

Esta ratificación por parte del TS sienta jurisprudencia en torno a las guardias en el empleo aplicable a cualquier sector en el que se desempeñen, pero para ello son necesarios 3 requisitos:

1. Permanencia del empleado en
   el trabajo.
2. Sujeción al poder de
   disposición del empresario.
3. Ejercicio de sus funciones o
   actividad.

El TSJC condena a la mercantila pagar las horas de guardias como horas extraordinarias debido a que estas horas son tiempo de trabajo, no pudiendo ser abonadas con un plus de emergencia convencional. El TSJC establece que el tiempo de trabajo de esas guardas deben ser definidos en base a los requisitos que hemos mencionados, la permanencia del empleado en el trabajo, la sujeción al poder de disposición del empresario y el ejercicio por parte del trabajador de sus funciones o actividad.

Es de esta forma como se hace por parte del TSJC una adaptación de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE); el cual establece “que el factor determinante para la calificación de tiempo de trabajo, en el sentido de la Directiva 2003/88, es el hecho de que el trabajador está obligado a hallarse físicamente presente en el lugar determinado por el empresario y a permanecer a disposición de este para poder prestar sus servicios inmediatamente en caso de necesidad”.

Así, para el TJUE no es suficiente para determinar el tiempo de trabajo la disponibilidad sin presencia física.

De este modo, haciendo aplicación de la doctrina europea, el TSJC confirma la sentencia de instancia, reconoce que las horas de guardias constituyen tiempo de trabajo, las cuales al exceder de la jornada anual ordinaria, deben ser abonadas como horas extraordinarias. No pueden ser compensadas con la retribución del plus de emergencia ya que la doctrina unificada rechaza que se puedan descontar de la retribución de las guardias de presencia física con complemento salarial.

SENTENCIAS DE INTERES:

Sentencia del TSJ de Cantabria de 12 de noviembre de 2018   http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/e1b2b4165391f677/20200121

Sentencia del Tribunal Supremo, sala IV, 10 de diciembre de 2019  http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/e71f7b3c73e0692f/20200102

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea                    https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/HTML/?uri=CELEX:62015CA0518&from=ES#ntr1-C_2018134ES.01000201-E0001

Directiva Europea 2003/88                                                                        https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=celex:32003L0088

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